32岁,北漂10年,离开前买套房?

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最近被读者在后台问到1个问题,当时回答得比较简单,但是细想想有很多可以聊的,在这里详细写写分享一下我的观点。

32岁,北漂10年,离开前买套房?

最近被读者在后台问到1个问题,当时回答得比较简单,但是细想想有很多可以聊的,在这里详细写写分享一下我的观点。

问题:小沫,我32岁,在北京工作了10年,打算明年离开北京了,有北京购房资格,买不买房?

说实话,我一下被问懵了。

后来,这位朋友又补充了很多信息。他的老家是二线城市的,这些年家乡的发展越来越好了。父母年纪大了,自己单身没别的牵挂。在北京拼搏10年的滋味体验过了,考虑着想回老家结婚过安稳小日子,也在老家找找发展机会。

存款是有一些的。前些年想买房,工作忙,看着看着就赶上了房价的上一轮快速上涨,一天一个价,心慌没敢出手,一耽搁就到现在了。

手里钱就那么多,现在都说房价要大跌,有论调说会像当年的香港、日本市场,房子无人问津。所以也不敢盲目出手买。

但是如果不买,明年回老家工作,因为北京现行购房政策要求“从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”。因此如果北京社保断了,3个月内没有补缴上,也就没机会买了。

另外,如果买了北京的房,回老家就得暂时凑合在父母家,或者租房住了。老家城市房子也要2万一平了,是没有多余的钱回老家再买的。

因此好纠结,是该在这个时间点买北京的房?还是安安心心回老家,等待房价下跌买套大的好好结婚?

分享下我的想法参考。

1. 买北京还是买老家?

如果是我选择,我会买北京的房。

未来几年,要说风险,三四五线房产的不确定性,一定远高于一二线城市。

投资客现阶段当然是不出手为妙,但是对于无房刚需,现在北京是稳中略有降的市场,对买方有利,有充分的看房时间和议价空间。

我们都知道,北京今年出了917公积金新政。公积金贷款金额=工作年限x10万。这个政策一下大大提高了买房门槛。

我们2017年9月买房,用的公积金贷款,顶格贷,贷了120万。而在917新政下,按率哥到去年为止在北京工作6年来算,我们顶格贷也只能贷60万。

咨询的小哥哥工作了10年,能贷到100万。公积金目前3.25%的利率,能贷25年。这么优质的杠杆,能用当然要用。

2. 买远郊大房还是城六区小房?

资金有限,选择城内六区临近地铁、配套齐全的小户型住宅,好租好售那种。

位置好的房子单价虽高,同样价钱能买到面积小很多。但是仅一线城市优质资源这一项稀缺性,就能为价格提供更稳健的支撑。

看房网站或者APP上,城六区中较便宜的丰台区,会有一些200多万的30-60平临近地铁小户型。北京的小户型房,虽然不如上海的多,找找还是有的。可以找位靠谱中介,把需求明确说给中介,可大大节省看房时间。

假如要购买一套220万满五唯一的房,首付充足的话,100万用公积金贷款,剩余房款加七七八八费用,付个130万差不多能下来;首付想做低一些的话,找接受组合贷的业主。

市场一片繁荣的时候,大多数业主都不愿意接受组合贷。我们2015年第一次购房的时候,别说组合贷,一听说公积金贷款,很多房主都不谈(因为当时公积金比商贷批贷时间长)。

如今市场有一定空间,接受组合贷的业主不少。今年我一位刚刚购房的前同事,用的就是组合贷。

同样预算,我个人喜欢单价高一些面积小一些的电梯房。

这样的小户型位置优的房一定不愁租,是单身白领租房首选。也不会愁卖,是真正想花最少钱落户的年轻人的刚需房型。

自己不在北京想节省时间的话,房子可以交给托管公司。如今无论是想租给白领人群长期居住使用,还是想作为短租类的城市民宿出租,都有托管公司在各自领域深耕。

最重要的,也给小哥哥自己在北京留个念想。谁知道以后不会重回北京呢,我之前文章还写过身边重回北京的建筑师……又或者为孩子未来在北京留个据点。

3. 说说风险

小哥哥担心的房价下跌风险,具体是涨是跌我给不了答案,专家们也都给不了答案。影响房价的因素太多:经济周期、供求关系、政策……大家都是猜测、估计、假设而已。

市场的运作规律,更接近混沌理论的描述,而非牛顿科学的确定性。而这不确定性,也是市场的最大魅力所在。

要是有谁能预测市场,别说楼市,预测任何一个小市场,那他就不会到处预测,而是早就暗搓搓成富翁了。

我们预测不了市场,但是可以控制自己的家庭资产负债率。

资产负债率=总负债/总资产

通常这个比率在50%以下是比较良性的情况。我们看无论是香港当年的大面积弃房断供,还是最近网上流传的清华男北京房产月供7.5万遭遇裁员引发危机,都是超高的资产负债率惹的祸。

而假如我们真赶上了房价普跌的系统性风险,最终最抗跌的,一定是一线城市核心区优质资产。

放在一个较长的时间段来看,一线城市核心区优质房产,也一定是稀缺资源。

如果短期想观望一下,还有一个方法,就是找个中介公司继续交着北京社保……

作者:啡小沫,985硕士,前互联网平台联合创始人,首席市场官,定居北京。公众号:啡小沫(ID:feixiaomo6) 

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